住宅ローン返済額の仕組み — 最初の数年がほぼ利息になる理由
2026-09-22
4,000万円を年1.5%・35年で借りると毎月122,473円。初回はそのうち50,000円が利息で、元金は72,473円しか減りません。10年後も残高は約2,970万円です。この仕組みが分かると、銀行の返済予定表が読めるようになります。
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計算式
返済額 = 借入額 × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)。r は月利(年利 ÷ 12)、n は返済回数です。毎月の利息は残高 × r で、返済額から利息を引いた分が元金に充当されます。残高が最も大きい最初は利息の割合も最大になります。
毎月の住居費の実額
- 元利返済額 — 上の計算式
- 固定資産税・都市計画税 — 年10〜20万円が目安、12で割る
- 火災保険・地震保険 — 年2〜5万円
- マンションなら管理費・修繕積立金 — 月2〜4万円
繰り上げ返済の効果
上の例で毎年30万円を期間短縮型で繰り上げると、利息が約110万円減り、完済が約4年早まります。追加した分はすべて元金に充当されるためです。計算機で期間を短くして試すと同じ効果が確認できます。