Cómo se calcula la cuota de la hipoteca — y por qué los primeros años casi todo son intereses
2026-09-22
Una hipoteca de 200.000 € al 3,5 % a 30 años cuesta 898 € al mes. El primer mes, 583 € son intereses y solo 315 € reducen la deuda. A los diez años todavía debes unos 158.000 €. Entender por qué hace que la oferta del banco deje de ser un misterio.
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La fórmula
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), donde C es el capital, i el interés mensual (anual ÷ 12) y n el número de meses. Cada mes el interés es el capital pendiente × i; lo que sobra de la cuota amortiza deuda. Como el capital es máximo al principio, también lo es el interés.
El coste mensual real
- Capital e intereses — la fórmula anterior
- IBI — normalmente 0,4–1,1 % del valor catastral al año, dividido entre 12
- Seguro de hogar y, si el banco lo exige, seguro de vida
- Comunidad de propietarios
Qué hacen las amortizaciones anticipadas
Amortizar 2.000 € extra al año en el ejemplo ahorra unos 25.000 € en intereses y acorta la hipoteca más de cuatro años, porque cada euro extra va directo al capital. En España la comisión por amortización anticipada en hipotecas variables está limitada por ley (0,25 % los primeros 3 años, 0 después).