Wie die Baufinanzierungsrate berechnet wird – und warum die ersten Jahre fast nur Zinsen sind
2026-09-22
Ein Darlehen über 300.000 € zu 3,8 % mit 2 % Anfangstilgung kostet 1.450 € im Monat. Im ersten Monat sind davon 950 € Zinsen und nur 500 € Tilgung. Nach zehn Jahren schuldest du noch rund 228.000 €. Wer versteht, warum, liest jedes Finanzierungsangebot anders.
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Die Formel
Rate = K × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), mit K als Darlehensbetrag, i als Monatszins (Jahreszins ÷ 12) und n als Anzahl der Monate. Die Zinsen eines Monats sind Restschuld × i; der Rest der Rate tilgt. Weil die Restschuld anfangs am höchsten ist, ist es auch der Zinsanteil.
Die echte monatliche Belastung
- Zins und Tilgung – die Formel oben
- Grundsteuer – je nach Gemeinde und Grundsteuerreform 30–100 € im Monat
- Gebäudeversicherung – etwa 30–60 € im Monat
- Hausgeld bei Eigentumswohnungen – oft 200–400 € im Monat
Was Sondertilgungen bewirken
5.000 € Sondertilgung pro Jahr sparen im Beispiel rund 40.000 € Zinsen und verkürzen die Laufzeit um etwa sechs Jahre, weil jeder zusätzliche Euro direkt die Restschuld senkt. Die meisten Verträge erlauben 5 % der Darlehenssumme jährlich kostenfrei – im Kreditrechner mit kürzerer Laufzeit nachbilden.